Typen der Immobilieninvestitionen

Büroimmobilien

Gesamte Bürogebäude oder Teilflächen werden angeboten. Zu achten ist auf die Leerstandsrate sowohl des Ortes als auch der selektierten Objektes. Auch die Qualität der Mieter ist hinsichtlich Bonität und Mietvertrag, dessen Dauer und dessen Bedingungen, sorgfältig zu analysieren.

Hitliste nach Leerstand und demographischen Gegebenheiten derzeit: 1. Atlanta, 2. Las Vegas, 3. Phoenix, 4. Boston, 5.Seattle

Shopping Center

Seit 1972 hat sich die Ladenfläche pro Einwohner auf die gesamte USA bezogen verdreifacht. Die Zahl der Spender ("Ausgeber", Altersgruppe 20 bis 44) wird bis 2010 von 40% der Bevölkerung auf 33% sinken, die der Saver (Sparer, Altersgruppe 45 bis 64) von 19% auf 27% wachsen.

Die Mietverträge der Hauptmieter des Centers (Anchor Tenants) laufen normalerweise 20 Jahre, die der Nebenmieter 3 bis 5 Jahre.

Derzeit sollte in kleinere Einheiten in guter, zentraler Lage der Kommunen investiert werden.

Rangliste: 1. Atlanta, 2. San Francisco, 3. Orange County, Californien, 4. Dallas, 5. Denver

Wohnimmobilien

Ist man nicht selbst vor Ort, sollte man sich um zuverlässige Partner bemühen. Amerikaner sind mobiler und daher ist auch die Mieterfluktuation höher. Daher ist es auch viel schneller möglich, daß eine gute Wohngegend verslumt, was natürlich den Wert erheblich beeinträchtigt.

Rangliste: 1. Atlanta, 2. Phoenix, 3. Houston, 4. LA, 5. Dallas

Farmen

Hier können regionale Verkaufsbeschränkungen für Ausländer bestehen. Einer der wichtigsten Aspekte ist das Finden des geeigneten Pächters, wobei eventuell einem Nachbarn, der sich vergrößern möchte, der Vorzug gegeben werden sollte.

Je nach Typ der Farm sind völlig unterschiedliche Kriterien zu beachten: Obstplantage, Viehzucht, Nutzholz.

Kaufpreise liegen zwischen 500 und 2500 US$ pro Acre (4047 m²), die Erwerbsnebenkosten sind mit 3% zu veranschlagen.

Urban Entertainment Center (UEC)

Ein neues Nutzungskonzept: es wird versucht, ein Ambiente herzustellen, in dem der Verbraucher samt seiner Familie einen ganzen Abend verbringen kann. Beispielsweise Shopping Mall mit Kino, Restaurants, Bars und Eislaufbahn,  alles bis weit nach Mitternacht geöffnet.

Typischerweise befinden sich solche Anlagen in den Innenstädten großer Metropolen.

Standort Ranking: 1. Seattle, 2. Chicago, 3. Denver, 4. Atlanta, 5. San Francisco

Hotels

Hier geht ein Trend zu Hotels der gehobenen Klasse. Es entstehen Ketten von Hotels, welche nur Suiten anbieten.

Ranking: 1. Boston, 2. Chicago, 3. Philadelphia, 4. San Francisco, 5. Seattle

Industrieimmobilien

Es kann sich um Investition in eine Produktionshalle, ein Laborgebäude oder in ein Lagerhaus handeln. Schönheit ist nicht gefragt und wird auch nicht angeboten, dafür ist die Rendite wesentlich höher als bei Büroimmobilien, teilweise über 13%.

Wichtig ist, bei Einzelobjekten in einem größeren Gewerbegebiet, auf das Mix zu achten. Eventuell sind Zulieferer nur da, weil ein großes Unternehmen angesiedelt ist, von dessen Entscheidung dann das Wohl der ganzen Gegend abhängen kann.

Ranking: 1. Kansas City, 2. Palm Beach, 3. Portland, 4. St. Louis, 5. Minneapolis

REIT Real Estate Investment Trust

Hierbei handelt es sich um Anteile an Firmen, welche nur in Immobilien investieren. Üblicherweise sind dabei die einzelnen REITS auf bestimmte Anlageformen spezialisiert, also zum Beispiel ausschließlich auf Bürogebäude.

Es gibt rund 250 an der Börse notierte REITS, die Anteile werden ganz normal wie Aktien gehandelt.

Es kann mit einer Rendite von 15% gerechnet werden, die normalerweise zur Hälfte ausgeschüttet wird.

Erbschaftssteuer entfällt, auf die Ausschüttung werden 15% Quellensteuer einbehalten, die aber auf andere Steuern anrechenbar sind.

Sonderfälle

weiterhin gibt es noch eine Fülle von Sonderanlageformen deren Systematisierung den Rahmen dieses Überblicks sprengen würde.

Um nur einige zu nennen:

Urbanisation

Development

Postämter

Mini-Lagerhäuser

Ablauf des Immobilienkaufs

Grundsätzlich sollte beim individuellen Kauf einer Immobilie ein US-Anwalt eingeschaltet werden. Die Kosten dafür belaufen sich auf ca. 200.- bis 400.- US$ / h und der Betrag ist in der Regel gut angelegt, denn dafür ist der Anwalt zur "due diligence" verpflichtet, zur Anwendung ordentlicher Sorgfalt, d.h. muß alle Verträge, Gutachten und Belastungen sorgfältig prüfen und ist notfalls haftbar.

Der Ablauf eines typischen Kaufvorgangs:

Beim Vertragsabschluß wird eine Sicherheitszahlung (security deposit) beim Treuhänder hinterlegt, normalerweise 10% der Kaufsumme.

Der Käufer hat dann  30 Tage Zeit, das Objekt nochmals genau zu prüfen. Beispielsweise empfiehlt es sich -insbesondere bei Gewerbegebieten- ein Umweltgutachten einzuholen.

Nach Ablauf der Frist wird der hinterlegte Betrag zu einer Anzahlung, die möglicherweise verloren ist, falls der Vertrag doch nicht zustande kommt. Prüfen sie dies sorgfältig!

Andernfalls erfolgt dann das "closing", gegen Zahlung des Restkaufpreises erfolgt die Eigentumsumschreibung.

Selbstverständlich gibt es hier noch viele Spielarten, es soll hier nur das Prinzip dargestellt werden.

Grundbücher in dem in Europa gewohnten Sinne gibt es nicht. Daher fehlt auch die bei uns übliche öffentliche Sicherheit bezüglich des Eigentumserwerbs. Es wird daher dringend empfohlen, eine "title insurance" abzuschließen, eine Versicherung, welche die Risiken eines unvollständigen Rechtserwerbes wenigstens materiell absichert.

Auch haben die amerikanischen Notare nicht die Rolle wie in Europa. Im wesentlichen tun sie nichts anderes, als die Unterschrift zu beglaubigen. Die Konzeption oder Erklärung des Kaufvertrages gehört jedenfalls nicht zu ihren Aufgaben und übersteigt in den meisten Fällen ihre Fähigkeiten.

Kaufpreisbewertung bei Renditeimmobilien

Während in Deutschland Immobilieninvestitionen meistens steuerorientiert vorgenommen werden, wird in den USA fast ausschließlich die Rendite bewertet.

Basis zur überschlägigen Ermittlung des Kaufpreises für eine Renditeimmobilie ist der Mietertrag, also die jährlichen Einnahmen abzüglich der Kosten für die Immobilie, die Jahres-Netto-Miete.

Kriterium dabei ist die "Cap Rate" (Capitalization-Rate oder auch interner Zinsfuß). Ein Anleger, der neun Prozent Rendite erzielen will, rechnet also mit einer Cap Rate von 9%. Er würde bei einer Immobilie mit einer Million US$ jährlicher Nettomieteinnahme so rechnen: 1 Million durch 9 durch 100 oder 1.000.000.- / 0,09 und somit auf einen Preis von 11,11 Millionen US$ kommen. Eine Cap Rate von 9% entspricht also einem Faktor von 11,11.

In USA wird zur Preisfeststellung allgemein mit einem Faktor von 9,5 bis 11,5 gerechnet, was einer Cap Rate von 8,5 bis 10,5 entspricht.

Demgegenüber geht man in Deutschland üblicherweise von einem Faktor von ca. 20 oder einer Cap Rate von ca. 5 % aus. Allgemein sind also vergleichbare Immobilien in USA nur ungefähr halb so teuer wie in der Bundesrepublik.

Die Prinzipien  des amerikanischen Immobilienhandels sind weltweit anwendbar

Da sich die Volkswirtschaften weltweit auf die Bildung neuer Märkte und zunehmend freie Handelsmöglichkeiten einstellen, wird die Rolle des kommerziellen Immobilienhändlers immer wichtiger. Ein Certified Commercial Investment Member (CCIM) [Zugelassenes Mitglied für kommerzielles Investment] ist ein anerkannter Fachmann im kommerziellen Immobilienhandel, Verpachtung, Vermögensverwaltung, Schätzung und Investmentanalyse. Als erfahrener Experte ist ein CCIM eine wertvolle Ressource für Immobilienbesitzer, -investoren und -benutzer.

Seit 1969 verleiht das Commercial Investment Real Estate Institute [Institut für kommerzielle Investitionsimmobilien] den Titel CCIM durch sein Ausbildungsprogramm. Der Ausbildungsverlauf für Fortgeschrittene repräsentiert die beste Schulung, die es auf dem Gebiet der Immobilien gibt. CCIM-Kurse sind in Englisch für das Selbststudium erhältlich und können auch in anderen Ländern (in Englisch) benutzt werden. Berufliche Erfahrung wird vorausgesetzt und gewährleistet, dass ein CCIM nicht nur in der Theorie sondern auch in der Praxis versiert ist. Nur 6,000 kommerzielle Immobilienmakler haben den Titel CCIM erworben; dies bezeugt das Kaliber des Programms und besagt, warum diese Bezeichnung die begehrteste und respektierteste der Industrie ist.

Durch ein Geschäftsnetz, das 1,000 Märkte überall in der Welt umfasst, führen CCIM's   örtliche, nationale und internationale kommerzielle Immobilientransaktionen durch. Auch aufgrund der Verbindung des Commercial Investment Real Estate Institute mit der International Real Estate Federation (FIARCI) [Internationaler Immobilienföderation], dem International Property Market (MIPIM) [Internationaler Grundstücksmarkt] und der internationalen Abeilung der National Association of Realtors können Immobilienobjekte von Kunden an Investoren in 52 Ländern vermarktet werden.

Ob Kaufen, Verkaufen, Pachten oder Umstrukturierung eines Gründstucks gewünscht wird, gewinnen auch Sie durch die Zusammenarbeit mit einem anerkannten Experten.

Das Ranking bezieht sich auf Daten des Jahres 2003

Nachtrag:

US-Behörden dürfen laut Patriot Act legal Konten von Ausländern sperren und Telefonate abhören

Im Nachgang zum 11. September 2001 hat die Bush-Regierung den Patriot Act erlassen.
 

Damit können jetzt in den USA Telefongespräche, Fax und E-Mail von Verdachtspersonen überwacht werden. Aber auch: die US-Behörden haben nun das Recht, die Konten von Ausländern zu sperren, wenn sie glauben, dass die Inhaber der Konten Geldwäscherei betreiben oder terroristische Organisationen finanziell unterstützen. Kein Problem, könnte man sagen, ich habe zwar Immobilien-Interessen in den USA, aber kein Konto dort. Doch der Patriot Act kann diese Pläne trotzdem durchkreuzen. Denn wer zum Beispiel in einen deutschen Immobilienfonds mit Geschäftsinteressen in den USA investieren, über den muss der Fonds-Initiator per Gesetz Auskunft erteilen. Alle amerikanischen Finanzinstitute müssen auch für ihre Auslandskunden bürgen. Wenn dieser Kunde kein Konto in den USA hat, wendet sich die US-Bank automatisch an den deutschen Immobilienfonds, um die nötigen Informationen zu erhalten.

In den meisten Fällen begnügen sich die US-Banken aber mit einer pauschalen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Immobilienfonds und der Versicherung, dass keiner der Investoren in dem verbotenen Personenregister der US-Regierung zu finden ist.

Ob man von der US-Regierung auf eine dieser Listen gesetzt wurde, die vom Finanzministerium und dem State Department geführt und aktualisiert werden, das kann jeder selbst herausfinden, indem er zum Beispiel die Webseite des US-Finanzministeriums www.treas.gov öffnet und dort SDN anklickt (Specifically Designated Nationals and Blocked Persons List).

Wer sich als unbescholtener Investor mit reinem Gewissen auf der SDN-Liste des Finanzministeriums oder des State Departments wiederfindet, der wird es schwer haben, seinen Namen daraus zu löschen. Als Ausländer hat man nämlich kein Einspruchsrecht gegen die unter dem Patriot Act eingeführten Maßnahmen. Bisher ist allerdings immer noch nicht eindeutig geklärt, wieweit die Immobilienbranche überhaupt zu den so genannten ¸¸Financial Institutions" zählt, die dem Maßnahmenpaket gegen die Geldwäsche unter dem Patriot Act verpflichtet sind.

Momentan sind Makler von den Bestimmungen ausgenommen, Notare und Anwaltskanzleien, die Verkaufs- und Besitzurkunden ausstellen, aber nicht. Mit einer eindeutigen Klärung rechnet man jedoch in Kürze. Betroffene Institutionen werden einen Mitarbeiter eigens für die Einhaltung der Maßnahmen unter dem Patriot Act abstellen müssen. Einschlägige Lehrgänge für Mitarbeiter werden zur Pflicht. Die neuen Auflagen werden darüber hinaus von den Behörden mit Stichproben überprüft. Es gibt einen zweiten Aspekt des Patriot Acts, der seine Wirkung auf die Immobilienbranche nicht verfehlt. Bis jetzt können sich Ausländer, die eine Immobilie in den USA haben, bis zu einem Jahr, aber mindestens sechs Monate in den USA aufhalten. Hausbesitz wird zur Zeit noch als legitimer Grund für einen ausgedehnten ¸¸Geschäftsbesuch" anerkannt.

Das könnte sich ändern. Das Justizministerium in Washington hat vor, die maximale Aufenthaltsdauer auf sechs Monate zu beschränken und die Mindestaufenthaltsdauer vom Charakter des Geschäftsbesuchs abhängig zu machen. Falls dieser nicht eindeutig definiert werden kann, werden nur 30 Tage Aufenthalt gewährt. Solche Änderungen der Visa-Bestimmungen hätten nach Meinung des US-Verbandes der Immobilienmakler katastrophale Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in den USA, besonders in Bundesstaaten mit einem hohen Wohnraumanteil für Ruheständler. In Florida haben zehntausende Europäer ihr Winterquartier.

last modified: 11/22/07 11:46