Was Sie über den Kauf von Wohnimmobilien wissen und beachten sollten

1.      Vorüberlegungen

Der Immobilienmarkt in den USA ist sehr offen und transparent. Es gibt immer und in jeder Stadt eine reiche Auswahl von Häusern und Wohnungen  in jeder Preislage. Die Amerikaner sind ein sehr "mobiles" Volk, und haben kein Problem, wegen eines neuen Jobs in eine andere Stadt oder einen anderen Staat umzuziehen. Der normale Amerikaner kauft seine Wohnung und mietet nicht – etwa 70% der Amerikaner leben im eigenen Heim. Anders als bei uns ist eine Haus oder Wohnung nicht eine Investition fürs Leben sondern ein Gebrauchsgegenstand der auch schnell wieder verkauft wird. Da viele Einbauten in den Wohnungen bleiben ist auch ein Wohnungswechsel eine schnelle und unkomplizierte Angelegenheit. Allerdings lässt daher auch die Bauqualität manchmal zu wünschen übrig.

Sie sollten sich aber im Vorfeld wirklich intensiv mit den möglichen Lagen befassen. In Amerika sagt man, dass die folgenden drei Dinge beim Hauskauf wichtig sind: „Location, location, location.“

Aber die Lage ist zweifelsohne wichtig. Im Sommer sehen sie einem Haus nicht an, dass es im Winter regelmäßig voll Wasser läuft. Neben Flussnähe sind weitere Kriterien die sie unbedingt abklopfen sollten: Kriminalität (eine Nachbarschaft beurteilt man danach, ob sie „safe“ oder „unsafe“ ist), Schulnähe, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Krankenhäuser,  Verkehrslage, öffentliche Anbindung, Behörden. Die Situation kann sich von einem Block zum nächsten total ändern. Sprechen Sie deshalb vor dem Kauf auch mit den Bewohnern der Nachbarschaft, mit Kollegen und Bekannten intensiv über die Vor- und Nachteile. 

Wenn sie sich nicht sicher sind: mieten sie erst und suchen sie dann vor Ort nach einem Kaufobjekt.

Da Immobilien in USA sehr fungibel sind, sollte beim Kauf auch bereits die Möglichkeit des Wiederverkaufs in die Überlegungen miteinbezogen werden.

2.      Formen von Wohneigentum

2.1.   Wohnhaus

2.1.1.      Single Family Home

Das Einfamilienhaus ist in USA die typische und weit vorherrschende Form von Wohnungseigentum. Dabei handelt es sich um freistehende Häuser die auf einem Grundstück von normalerweise 1, ½ oder ¼ acre liegen. Üblicherweise ist ¼ acre (ca. 1000 m2)  die kleinste Grundstücksgröße für eine Bebauung mit einem Einfamilienhaus.

Einfamilienhäuser gibt es in allen Größen und Preisklassen, üblicherweise gehört eine Doppelgarage sowie eine Ausstattung mit den wichtigsten Einbauten dazu, sodass man direkt einziehen kann. Insbesondere die Küche ist üblicherweise voll funktionsfähig eingerichtet. Kleiderschränke sind selten zu finden, denn alle Häuse haben Einbauschränke („closets“) oder begehbare Schränke („walk-in closets“). Bemerkenswert ist, dass die Amerikaner gern ihr Haus im Grünen haben, weit weg von der Stadt. Daher haben die grossen Städte der USA enorme Einzugsgebiete, in denen die Pendler wohnen. Beispielsweise hat die relative kleine Hauptstadt Washington, D.C., ein Einzugsgebiet mit 3 Millionen Einwohnern, und gilt nach Los Angeles als „Nummer 2“ der Städte mit den grössten Verkehrsproblemen.

2.1.2.      Duplex

Zwar gibt es auch Doppelhäuser, da aber der Grundstückspreis normalerweise nur eine untergeordnete Rolle spielt, kommen sie sehr viel seltener vor als in Europa.

Man sieht sie jedoch gelegentlich im Umland großer Städte, wo die Grundstückspreise höher sind.

2.1.3.      Townhouse/Row house (Reihenhaus)

Insbesondere in dichter besiedelten Gegenden der Großstädte gibt es auch Reihenhäuser, „townhouses“ oder „row houses“ genannt. Hier sind einzelne Häuser Wand an Wand gebaut.

Rechtlich können town houses als eigenes Haus gelten, sie können aber auch nur Teil eines allen Eigentümern gemeinsam gehörenden Objektes („co-op“) sein.

2.2.   Eigentumswohnung

2.2.1.      Condominium

Bei dieser  „Condo“ genannten Rechtsform handelt es sich wie bei uns um eine Eigentumswohnung. Das direkte Eigentum beschränkt sich auf die bewohnten „vier Wände“, das Sondereigentum. An den anderen Bestandteilen wie Fluren, Kellern und Garagen besteht lediglich ein Nutzungsrecht. Condominiums sind vorwiegend in Städten zu finden.

2.2.2.      Co-op

Die Form des Co-op ist eine bei uns nicht übliche Rechtsform.

Hierbei ist das Eigentum ein Bruchteil an der gesamten Immobilie, verbunden mit dem Recht zur Sondernutzung an bestimmten Wohneinheiten.

Da bei dieser Form die genossenschaftliche Struktur vorherrscht, hat die Gemeinschaft normalerweise eine viel ausgeprägteres Mitspracherecht, zum Beispiel auch wenn das Eigentum wieder verkauft werden soll. So muß unter Umständen ein neuer Käufer von allen anderen Miteigentümern akzeptiert werden. Auch müssen Co-ops von den Eigentümern selbst bewohnt werden, Vermietung ist allgemein nicht erlaubt.

Aufgrund der höheren Einschränkungen sind die Preise meist geringer als bei vergleichbaren condos.

2.3.   Sonderformen

2.3.1.      Mobile Home/Trailers

Ungefähr 10 Millionen Amerikanischer Haushalte leben in Mobile Homes, das sind fahrbare Häuser –wesentlich größer als das, was wir unter Wohnwagen verstehen- und die meistens in Trailer Parks stehen.

Sie haben den Vorteil, dass sie mitgenommen werden können, wenn der Arbeitsort gewechselt wird. Mobile Homes gibt es schon für US$ 50.000.-, allerdings ist mit einer Wertsteigerung nicht zu rechnen. Auch haben diese Trailer allgemein ein schlechtes Ansehen, und Leute die so wohnen werden oft abfällig als „trailer trash“ bezeichnet.

2.3.2.      Pre-manufactured Home

Premanufactured homes werden komplett in einer Fabrik hergestellt und dann in einem Stück auf ein vorbereitetes Fundament gesetzt. Sie sind in der Größe den „mobile homes“ vergleichbar, haben jedoch keine Räder. Es gibt nunmehr auch andere Arten Fertighäuser oder teilweise vorgefertigte Häuser, die ausserordentlich haltbar und stilvoll sind. Ein Beispiel dafür ist die in Massachusetts ansässige Firma Deckhouse, siehe www.deckhouse.com.

2.3.3.      Log Home

Sehr populär wurde neuerdings eine Art von Blockhäusern die aus vorbereiteten Stämmen bestehen. Sie werden meist als Bausätze verkauft. Zu den relativ niedrigen Preisen kommen dann aber oft erhebliche Kosten für die Installation.Holzstämmen bestehen. Sie kommen meistens als Baus

3.      Faktoren, die den Hauspreis bestimmen

3.1.   Lage

Hauptfaktor ist natürlich die Lage. Dabei kommt es nicht nur auf die grobe geographische Lage an sondern ganz gezielt auf die individuelle Lage des Objekts. Wie schon zuvor gesagt, „location, location, location.“ Bereits eine Straße weiter können die Werte für ein identisch errichtetes Gebäude wesentlich abweichen.
Wichtig ist auch insbesondere auf die Nachbarschaft zu achten, d.h. darauf, welche Nationalitäten, Berufe oder sonstige Gruppen dort beheimatet sind.

Oft reicht beispielsweise der Zuzug einer einzigen schwarzen Familie, um den Wert eines gesamten Blockes zu beeinflussen. Rassendiskriminierung ist ein Tabu in den USA, aber leider hat die Hautfarbe der Nachbarn erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise.

3.2.   Fundamenttypen

Während bei uns praktisch nie ohne Keller gebaut wird, ist dies in USA durchaus üblich.

Es wird einfach eine Betonplatte in die Erde gegossen, auf der das Haus errichtet wird (slab-on-grade).

Weiterhin gibt es auch einen crawlspace, das ist ein ca. 50 cm hoher Zwischenraum zwischen Erde und Fußboden, der aber außer für die Verlegung von Leitungen nicht nutzbar ist. Schließlich gibt es auch Hauser mit richtigem Keller (Basement), wobei dieser ausgestattet oder auch nur zum Ausbau vorbereitet sein kann.

3.3.   Bauweise

Die absolut vorherrschende Bauweise ist Holz, mit einem Holzrahmen von 2 x 4 Zoll („two by four inches“). Diese Häuser nennt man auch manchmal scherzhaft „stick homes“ (Stöckchenhäuser). Aus Holz werden mittlerweile bis zu vierstöckige Wohnanlagen gebaut.

Dass in vielen Gegenden Ziegelhäuser zu sehen sind trügt: die Ziegel sind fast immer  nur vorgemauerte Fassade („veneer“). Ein besonderer Vorteil von Holzhäusern ist, dass sie sich hervorragend um- und ausbauen lassen, da Wände relativ leicht zu entfernen sind. Auch das Installieren neuer Kabel, Rohre,  Heizungssysteme, Klimaanlagen etc. wird dadurch wesentlich erleichtert.

Hauser aus Stein sind demgegenüber relativ selten und ca.  20 bis 30 % teurer als vergleichbare Holzhäuser, und recht selten zu findern.
In innerstädtischen Lagen und bei hohen Gebäuden wird natürlich mit Beton und Stahl gebaut.

3.4.   Größe

Wesentlicher Faktor ist selbstverständlich die Größe. Die „National Association of Home Builders“ berichtet, dass die Durchschnittsgrösse amerikanischer Häuser 2.200 square feet (also etwa 200 qm) beträgt. Besonderheiten hier ist, dass eine „two bedroom“ Wohnung eine Dreizimmerwohnung ist, denn bei dieser Bezeichnung wird das Vorhandensein eines „living rooms“ vorausgesetzt. Meist wird auch die Anzahl der Bäder angegeben, da diese aufgrund der Installationen den Preis erheblich erhöhen können.
Eine weitere Besonderheit ist, dass die Zählweise der Etagen mit dem  „first floor“, dem  Erdgeschoß beginnt.

3.5.   Wertermittlung

Durch den zentralen „multiple listing service“ (MLS) sind die Preise sehr transparent. Es ist hierdurch möglich, die wirklich bezahlten Preise der vergangenen Jahre in der jeweiligen Gegend zu recherchieren.

4.      Objektsuche

4.1.   Makler („realtor“)

Eine zentrale Rolle spielt in USA der Makler. Fast alle Objekte werden ausschließlich über  Makler angeboten. Dabei hat üblicherweise der Käufer und der Verkäufer einen eigenen Makler: der Makler darf nur eine der Parteien vertreten. Beide teilen sich dann die Provision, die üblicherweise insgesamt ca. 6% beträgt.
Da ihr Makler nur sie vertritt handelt er auch nur in Ihrem Interesse. Er hilft, das für Sie geeignete Objekt zu finden und weist auf mögliche Schwachstellen und Risiken hin. Meistens  führt auch er die Verhandlungen mit dem Verkäufer.

Im Normalfall ist die auf ihn entfallende Provision durchaus berechtigt. Aber vergessen Sie bitte nicht, dass die Motivation der Makler, dass Objekt zu verkaufen und dann die Provision zu erhalten. Also Augen auf beim beim Immobilienkauf.

4.2.    Suchvorgang

Immobilienangebote gibt es reichlich in der Lokalzeitung, beim Makler, und an jeder Strasse, wo die Verkaufsobjekte mit Schilder gekennzeichnet sind.

Lassen Sie sich viel Zeit bei der Suche und sehen Sie sich viele Objekte an.

Begehen Sie das ganze Objekt vom Keller bis zum Dach und befragen Sie vor allem auch die Nachbarn sowie Kollegen und Freunde. Eine wesentliche Hilfe bietet natürlich auch das Internet.

5.      Der Kaufvorgang

5.1.   Preisverhandlung und Vertrag

Wenn Sie ein Ihnen gefallendes Objekt gefunden haben, machen Sie ein Kaufangebot.

Um diesem Nachdruck zu verleihen wird dem Verkäufer eine Sicherheit („earnest money“) in Höhe von ca. 1% des angebotenen Preises übergeben.

Diesen Betrag bekommen Sie zurück, wenn der Verkäufer das Angebot ablehnt beziehungsweise er wird mit dem Kaufpreis verrechnet, wenn angenommen wird.
Dieses Angebot enthält bereits alle Vertragsinhalte und wird zum Kaufvertrag („sales agreement“), wenn der Verkäufer es annimmt.
Daher muss darin eine Frist festgelegt sein, üblich sind 4 bis 6 Wochen, in der der Verkäufer annehmen kann und eine weitere Frist für die Zahlung, damit Sie die Finanzierung beschaffen können. Auch sollte ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart sein, dass Sie keine Finanzierung bekommen.
Es sollte weiterhin festgelegt werden, dass der Kauf von einer Inspektion („contingent upon home inspection“) durch einen professionellen Inspektor (home inspector) und die Offenlegung von Mängeln durch den Verkäufer („seller’s disclosures“) abhängig gemacht wird.

Seien Sie sich bewusst, dass bereits der zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelte Vertrag rechtlich bindend ist, da es in den USA keinen Notar in unserem Sinne gibt, der die Rechtmäßigkeit des Vorgangs überprüft. Sie sollten daher auf alle Fälle einen Anwalt beauftragen, der den Kauf begleitet.

Notare in den USA sind fast Ausschließlich zum Beglaubigen von Unterschriften befugt, die rechtliche Komplexität von Kaufverträgen würde sie überfordern.

5.2.   Finanzierung

Üblicherweise reicht es aus, wenn man 10% der Kaufsumme an Eigenkapital hat. Der Rest wird über eine Hypothek („mortgage“) finanziert. Die Laufzeit der Hypothek ist normalerweise 15 oder 30 Jahre, es gibt welche zu festen Zinsen oder variable Zinsen, die laufend angepasst werden. Derzeit liegen die Hypothekenzinsen bei etwa 6.5%.

Das wichtigste Kriterium um eine Hypothek zu erhalten ist eine positive „credit history“, d.h. Sie sollten belegen können, dass ihr Finanzgebaren der vergangenen Jahre in ordentlichen Bahnen ablief. Sie sollten damit rechnen, ihre finanziellen Verhältnisse bis ins Detail offen legen zu müssen.
Eine Besonderheit der Kreditverträge sind so genannte „points“: diese sind eine Art Vorauszahlung auf das Darlehen und damit Kosten die bei Abschluss des Kreditvertrags anfallen und zwar in Prozent des Kreditbetrages. Das heißt,  wenn man zum Beispiel ein 100.000 $ Darlehen  aufnimmt, und der Anbieter gibt 2 points an, muss man 2 x $1000 = $2.000 bei Abschluss des Vertrages bezahlen. Dafür ist dann der Prozentsatz für die Zinsen vielleicht etwas niedriger.

Für einen Ausländer ist es normalerweise schwieriger, eine Hypothek zu bekommen, da die credit history oft nicht belegt werden kann und auch eine social security number nicht vorhanden ist. In diesem Fall werden oft bis zu 50% Eigenkapital verlangt.

Da es in USA kein Grundbuch gibt, das den rechtlichen Bestand gewährleistet, muss dieses Risiko versichert werden: für die Gefahr, dass bereits jemand anders Eigentümer ist oder das Recht nicht so besteht, wie es verkauft wird, tritt die „title insurance“ ein. Diese kann zwar gegebenenfalls das Recht auch nicht verschaffen, gewährt aber wenigstens angemessenen Schadensersatz. Auch der Abschluss dieser Versicherung ist Voraussetzung für die Finanzierung.

 

5.3.   Übereignung

Dieser Vorgang wird „closing“ oder „settlement“ bezeichnet und ist der letzte Schritt zum Eigentumsübergang. Normalerweise sind Kaufer und Verkäufer, der Darlehensgeber, die beiden Makler und die beiden Anwälte anwesend. Jetzt werden gemeinsam die Dokumente durchgegangen und unterzeichnet.
Machen Sie kein closing, solange der Verkäufer nicht ausgezogen ist, denn sie laufen Gefahr, ihn als Mieter Ihres neuen Hauses behalten zu müssen!

Abschluss des Verkaufs ist der Erhalt der Übertragungsurkunde „deed“, deren Ausstellung von der title insurance nach vollständiger Abwicklung der Zahlungen ausgestellt wird. Beachten Sie bitte, dass es in den USA kein „Grundbuch“ gibt. Eigentumsansprüche werden mittels des „deed“ beim „recorder of deeds“ eingetragen.

5.4.   Steuern und Unterhalt

Wesentliche Aspekte sind Steuer und Unterhalt. Die Grundsteuer orientiert sich am Kaufpreis des Objekts und ist örtlich unterschiedlich hoch. Es gibt aber durchaus Situationen, wo diese jährlich 8% des Kaufpreises erreichen kann. Allerdings kann diese Steuer vom Einkommen abgezogen werden.

Insbesondere bei Coops und Condos kann der laufende, monatlich zu entrichtende, Unterhalt ganz erheblich sein, beispielsweise wenn die Gemeinschaft einen 24 Stunden doorman, ein Schwimmbad oder ausgedehnte Gartenanlagen unterhält.

6.      Kauf vom Bauträger

Natürlich können Sie auch ein neues Haus direkt vom Bauträger („builder“) erwerben.

Hier werden meist ganze Siedlungen auf einmal und oft nach identischen Plänen errichtet.  Der Kaufvorgang ist im Prinzip derselbe, besonderes Augenmerk sollte jedoch hier auf die Ausgestaltung der Gewährleistung gelegt werden.

7.      Sonderaspekte

7.1.   Klärbehälter

Außerhalb städtischer Ballungszentren sind die Hauser nur selten mit Abwasserleitungen erschlossen. Entsorgt wird mittels Sickergruben, die normalerweise alle zwei Jahre entsorgt werden müssen.

7.2.   Wasserhärte

In manchen Gegenden der USA ist das Wasser so hart, dass es unerlässlich ist, dem Wasser regelmäßig entmineralisierende Zusätze zuzuführen.

7.3.   Radon

Radon ist nach Rauchen die zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs in USA. Statistisch hat jedes 14. Haus in USA erhöhte Radonwerte. Dieses Gas entströmt dem Boden und gelangt durch Risse im Fundament in das Haus. Gegebenenfalls müssen hier entsprechende Belüftungsmaßnahmen vorgesehen werden.

7.4.   Patriot Act

Im Nachgang zu den Vorgängen des 11. September 2001 haben die USA den Patriot Act erlassen. Hiernach kann bestimmten Ausländern der Erwerb von Immobilien verboten werden.

Es ist auch möglich, dass das Aufenthaltsrecht für Ausländer künftig auf 30 Tage eingeschränkt wird, wenn sie nicht wichtige Geschäftliche Gründe für einen längeren Aufenthalt haben. Daher sollten Sie Sich über Visumsoptionen informieren, wenn Sie längerfristige Aufenthalte planen.

7.5.   Erbschaftssteuer

Bei größeren Immobilieninvestitionen sollte geprüft werden, die Immobilie über eine hierfür gegründete Firma zu kaufen. Je nach Situation kann hierdurch die mögliche  Erbschaftssteuer umgangen werden.

7.6.   Haus und Grundbesitz gewährt kein Aufenthaltsrecht

Vielfach wird irrtümlich angenommen, Haus und Grundbesitz würde ein Aufenthaltsrecht gewähren. In Wirklichkeit sind diese beiden Tatbestände in keiner Weise korreliert. Grundbesitz hat keinerlei Einfluss auf die Gewährung eines Daueraufenthaltsrechts. Das Aufenthaltsrecht richtet sich ausschließlich nach dem vorhandenen Visum beziehungsweise gilt für einen Deutschen Touristen derzeit maximal 6 Monate, gleichgültig, ob er eine Immobilie besitzt oder nicht.

7.7.   Ungeziefer

In manchen Gegenden der USA gibt es gefährliches Ungeziefer. Zu nennen ist hier insbesondere die carpenter ant, ein termitenähnliches Tier, das zu einer erheblichen Gefahr für die Bausubstanz werden kann. Die Verbreitung dieser Insekten wird natürlich durch die Holzbauweise gefördert.

Immobilienkauf und –verkauf ist Teil des amerikanischen Lebens. Man kauft und verkauft, so wie es einem gerade in den Lebensstil passt. Das deutsche „Einmal im Leben“ wäre Amerikanern völlig unverständlich. Auf der anderen Seite bietet dieser muntere Handel Ihnen Möglichkeiten, Steuern zu sparen (die Hypothekenzinsen setzt man von der Steuer ab!) und vielleicht sogar beim Verkauf Geld zu verdienen. Beispielsweise sind in Las Vegas die Häuserpreise von 2003 bis 2004 um mehr als 52% angestiegen. Aber wie schon gesagt, seien Sie vorsichtig und lassen Sie Sich gut beraten. Sie wären nicht der/die erste, der/die in diesem Markt trotz starken Wachstums Geld verliert.

last modified: 11/22/07 11:46